U.S. Real Estate NAR Settlement Adds Chaos with New Enforcement Decree
개정안 시행 시기가 가까워지면서 집을 구매 또는 판매를 계획하고 있다면, 이 시점에서 많은 고객들이 정말 혼란스러울 것이다. 중개인들이 자신의 직업을 포기할 수밖에 없다는 이야기도 많이 떠돌고 있다. 이렇게 혼란을 야기하는 NAR Settlement의 실체가 무엇인지, 이번 시행령에 대한 올바른 인식을 위해 개정안의 핵심과 진실을 살펴보도록 하겠다.
1. NAR1) Settlement (부동산 Realtor 합의문) 시행 날짜
2024년 3월 15일, 미국 부동산 중개인 협회 (NAR) 는 법원 승인 조건으로 소송원고들과 합의문을 통해 합의에 도달했다. 현재 합의안은 8월 17일부터 시작된다. 이번 소송에서 원고가 주장한 핵심 쟁점은 부동산 중개인의 중개 수수료 지급 시스템이 반경쟁적이며, 부당한 비용을 초래하게 된다고 주장했다. 구체적으로, 판매자가 구매자 중개인에게 커미션을 제공해야 하는 관행을 문제 삼았다.
2. 중요한 쟁점과 합의문 결과
이 논점에 대한 NAR 합의의 결과는,
1) MLS에서 커미션 제안을 금지한다.
하지만 MLS에서 커미션 (Co-op)표시가 제거되는 것이지, 부동산 중개인의SNS, 웹사이트를 포함한 자체 광고는 제한할 수 없다.
2) 구매자와 중개인 간의 서면 계약 (Buyer Broker Agreement)
구매자와 중개인 간의 계약서 (Buyer Broker Agreement) 역시 기존에 존재하였지만 8월17 일 이후에는 집을 보러 가기 전 계약서 작성과 보상에 대한 기재가 반드시 이뤄져야 한다.
3. 커미션 제도가 바뀐다는데? 셀러는 6% 수수료를 지불하지 않아도 된다는데?
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위 제목과 같은 기사가 나오면서, 판매자가 더 이상 중개료를 지불할 의무가 없어진 것처럼 표현이 되어있다. 판매자가 구매자 중개인의 보수를 지불해야 된다는 의무는 원래부터 없었다. 효율적인 부동산 시장을 위해 관행으로 지속되고 있었던 중개 수수료는 항상 협상이 가능한 사항이었다. 하지만 이번 합의로 인해 중개 수수료가 협상 가능하다는 사실을 강조하고 있다. 합의문 이후에도 판매자는 자신의 리스팅을 차별화 하기위해 구매자 중개인의 커미션을 제공할 수 있다. 구매자 중개인 역시 판매자에게 커미션을 지불하도록 요청할 수 있다. 많은 기사의 제목들이 오해를 불러 일으킬 수 있는 여지가 있었지만, 이 소송의 핵심 쟁점은 “구매자 중개 수수료가 없어진다” 가 아니라 부동산 중개인은 판매자 또는 구매자에게 “중개수수료는 합의에 따라 협상이 가능하다”는 점을 분명히 명시하는 것이 요점이다.
4. 커미션 제도가 바뀌면서, 집 값이 저렴해지나요?
합의문 이후 판매자 입장에서 구매자 중개인의 수수료를 내지 않으니, 집 값이 하락할 것이라는 추측은 잘못된 인식이다. 주택 가격은 다양한 요인에 의해 결정된다. 라스베이거스의 전체적인 주택 가격에 미치는 영향은 다양한 직업군의 증가, 시장 상황, 경제적 요인, 금리 등 여러 변수에 따라 변화한다. 시장의 변화는 수요와 공급에 따라 조정되어 왔다.
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라스베이거스의 인구증가율과, 다양해지는 산업군의 모습으로 봤을 때 집 값 하락으로 인한 negative equity 확률은 현저히 낮을 것으로 예측된다. 3)
5. 중개인 없이 Zillow, Redfin 을 통해 직접 집을 구매하면 중개인 수수료를 아낄 수 있나요? 바뀐 개정안은 구매자가 집을 보기 전 반드시 구매자와 중개인 계약서 (Buyer Broker Agreement)를 작성하여야 한다. 셀러 에이전트에게 직접 연락을 해도, 셀러 에이전트와 중개인 계약서를 작성해야 한다. 판매자 중개인은 판매자와Duties owed 라는 계약서를 통해 판매자의 이익을 우선시하여야 하는 의무가 있다. 쉽게 말하자면 여행 왔다가 중개인을 통해 집을 보러 다니는 것은 이제 어렵다. 반드시 실구매자만 계약에 의해 집을 둘러볼 수 있다. 법정에서 변호를 하는 변호사와 마찬가지로 원고에게 고용된 한 명의 변호사가 피고의 이익까지 대변할 수는 없다. 중개인 없이 거래했을 때 가격 협상은 물론, 하자가 있는 경우 올바르게 대처하지 못한다면 거래에서 구매자가 많은 불이익을 갖게 된다.
판매자 중개인이 아래 예시(비용은 각 거래마다 상이, 이해를 위한 예시)와 같이 거래에 필요한 많은 비용을 구매자 입장에서 대변할 수 있는지, 또는 구매자가 놓칠 수 있는 집에 큰 문제들을 (mold, termite, structure of defeat, foundation, plumbing & electrical issues) 위해 싸워줄 수 있는지 고민해 보아야 한다.
변화에는 항상 혼선이 따른다. 발표되는 시행법으로 6% 커미션은 관행이지, 절대적인 것이 아니라는 점이 환기되는 계기가 될 것이다. 이 혼선 속에서 미국 부동산 거래에 긍정적인 작용이 되길 진심으로 바라며 이 글을 마무리한다.
구매자와 판매자로서 알아야 할 사항
구매자인 경우, 중개인이 MLS를 사용하는 경우 주택을 둘러보기 전에 중개인과 서면 계약을 체결해야 하며, 제공될 서비스와 비용을 정확히 이해해야 한다.
주택 구매자 및 판매자에 대한 중개인 보상은 여전히, 완전히 협상 가능하다.
함께 일할 중개인을 찾을 때, 구매자에게 제공될 서비스의 범위와 내용, 보상에 대한 서면 계약에 대해 확인해야 한다.
Multiple Listing Service 의 약자, 부동산 중개인이 사용하는 플랫폼, 판매 중인 부동산에 대한 정보를 제공하는 데이터베이스. 부동산 중개인들이 서로의 매물을 공유하며 판매자 중개인과, 구매자 중개인을 연결하는 웹사이트.
CNN News by David Goldman and Anna Bahney, CNN https://www.cnn.com/2024/03/15/economy/nar-realtor-commissions-settlement/index.html
https://lvrdata.com/pdf/economic NAR date
글_ 조재현 리얼터(Jae Jo Realter)
If you are planning to buy or sell a house as the amendment is nearing its implementation time, many customers will be really confused at this point. There is also a lot of talk that brokers have no choice but to give up their jobs. Let's look at the core and truth of the amendment to properly recognize the substance of the NAR Settlement that causes such confusion and this enforcement decree.
1. NAR Settlement (Real Estate Realtor Agreement) Effective Date
On March 15, 2024, the American Association of Real Estate Agents (NAR) reached an agreement with the plaintiffs through an agreement with the lawsuit as a condition of court approval. The current agreement begins on August 17. The main issue claimed by the plaintiff in the lawsuit was that the real estate agent's brokerage fee payment system was anti-competitive and would incur unfair costs. Specifically, the practice of sellers providing commissions to buyer brokers was questioned.
2. Important Issues and Agreement Results
The outcome of the NAR agreement on this issue is,
1) Prohibits commission offers in MLS.
However, commission (Co-op) marks are removed from MLS, and self-advertisement, including SNS and websites, cannot be restricted.
2) Written agreement between buyer and broker (Buyer Broker Agreement)
The Buyer Broker Agreement between the buyer and the broker also existed, but after August 17, it must be written about the contract and compensation before going to see the house.
3. I heard the commission system will change. The seller doesn't have to pay a 6% fee?
In the article like the title above, it is expressed as if the seller is no longer obligated to pay the brokerage fee. There was no obligation for the seller to pay the buyer's broker's fee. The brokerage fee, which has continued as a practice for an efficient real estate market, has always been negotiable. However, this agreement emphasizes that brokerage fees are negotiable. Even after the agreement, the seller can provide the buyer's broker's commission to differentiate his or her listing. Buyer brokers can also ask the seller to pay commissions. Although the titles of many articles were subject to misleading, the main issue in this lawsuit is not "the buyer's brokerage fee will disappear", but the real estate broker's point is to clearly state to the seller or buyer that "the brokerage fee is negotiable according to the agreement".
4. As the commission system changes, does the house become cheaper?
Since the seller does not pay the buyer's broker's fee after the agreement, the speculation that the house price will fall is a misconception. House prices are determined by a variety of factors. The impact on Las Vegas' overall home price varies depending on various variables such as the increase in various occupational groups, market conditions, economic factors, and interest rates. Market changes have been adjusted for supply and demand.
Given Las Vegas' population growth rate and diversifying industries, the probability of negative equity due to falling house prices is predicted to be significantly lower.
5. If I buy a house directly through Zillow, Redfin without a broker, can I save broker fees?
The revised amendment must write a buyer and broker agreement before the buyer sees the house. Even if you contact the seller agent directly, you must write a seller agent and broker contract. Seller brokers are obligated to prioritize the interests of sellers through contracts with sellers. Simply put, it is now difficult to travel and then go around to see a house through a broker. Only the real buyer can look around the house by contract.
Just like lawyers who defend in court, one lawyer employed by the plaintiff cannot even represent the interests of the defendant. In addition to price negotiations when trading without an intermediary, if there is a defect, the buyer will have a lot of disadvantages in the transaction if it does not properly deal with it.
You should consider whether the seller's broker can represent the large costs of the transaction from the buyer's point of view, such as the example below (the cost is different for each transaction, an example for understanding), or if the buyer can fight for big problems in the house (mold, termite, structure of defect, foundation, plumping & electrical issues).
There is always confusion in changes. It will be an opportunity to remind the public that 6% commission is a practice, not an absolute one.
In the midst of this confusion, I sincerely hope that it will have a positive effect on real estate transactions in the United States.
What you need to know as a buyer and seller
If you are a buyer, you must enter into a written agreement with the broker before touring the house if the broker uses MLS, and you must understand exactly the services and costs to be provided.
Brokerage compensation for homebuyers and sellers is still fully negotiable.
When looking for an intermediary to work with, you should confirm the scope and content of the services to be provided to the buyer and the written contract for compensation.
Writing_ Cho Jae-hyun Realter
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