집을 구매하시려는 분들이라면 누구나 콘도를 살 것인지 주택을 살 것인지에 대해 심각하게 고민해본 적이 있을 것이다. 대개의 경우 콘도 가격은 주택 가격보다 낮으므로 구매가격을 생각하면 콘도 쪽으로 마음이 기우는 것이 당연하다. 더구나 자신의 생활 스타일이 주택보다 콘도가 더 편하다고 생각하는 사람에게는 콘도가 주택보다 훨씬 더 매력적인 선택이 될 수가 있다. 반면에 이웃과 벽을 맞대고 사는 것이 불편하거나 좀 더 사생활이 보호되는 삶의 형태를 원하는 사람은 주택이 더 나은 선택이라고 여기게 된다. 어떠한 선택을 하든 콘도와 주택의 차이점과 그에 따르는 장단점은 있기 마련이다. 결국 자신의 경제 상황과 선호도에 맞게 슬기로운 선택을 하는 것이 제일 좋은 선택이 되는 것이다.
그렇다면 융자를 내어주는 금융기관에서는 집 구매 희망자가 콘도를 구매할 때와 주택을 구매할 때에 융자 상으로 차이점이 존재 할까? 결론부터 말씀드리면 융자의 진행과정에서 차이점이 분명히 존재한다. 이번 칼럼에서는 이에 대한 내용을 알려드리기로 한다.
우선 본인이 사용하는 융자 프로그램이 일반 융자가 아닌 FHA(Federal Housing Administration) 융자이거나 VA 융자(Veterans Affair Loan)일 경우에는 FHA혹은 VA기관에서 승인된 콘도 단지 내의 콘도만 구매가 가능하다는 점을 알고 있어야 한다. 구체적으로 설명하면 FHA 혹은 VA융자를 활용하여 콘도를 구매하고자 한다면, 구매를 희망하는 콘도가 해당 정부 기관에서 허가된 단지인지 아닌지를 먼저 파악해야 한다는 뜻이다. 융자 진행을 시작해 놓고 막상 허가된 단지가 아님을 뒤늦게 알게 된다면 융자는 더 이상 진행이 되지 않고 종료되므로 사전에 이 점을 반드시 확인해야 한다.
융자의 진행과정에서 주택 구매와 콘도 구매의 가장 큰 차이점은 주택 구매시 필요한 서류들 보다 콘도 구매시 금융기관에서 요구하는 서류의 양이 더 많다는 것이다. 좀 더 구체적으로 설명하자면 금융기관은 콘도의 HOA측에 여러 서류들을 요청하게 되는데, 살펴봐야 하는 서류가 많다는 것은 비용이 추가로 발생하고 융자의 가능성 여부에도 영향을 미치게 된다는 뜻이다. 뿐만 아니라 HOA마다 청구하는 비용과 소요 기간이 천차만별이어서 어떤 HOA는 서류처리에 일주일이면 충분하지만 어떤HOA는 10~15일이 소요되기도 하고 어떤 HOA는 추가비용을 내면expedite으로 빠른 시일 내에 해 주기도 한다.
그렇다면 도대체 금융기관은 HOA에게 어떤 서류들을 요청하기에 시간과 비용이 들어가는 것일까? 금융기관은 언제나 그렇듯 담보에 대한 리스크를 줄여야만 한다. 따라서 해당 HOA의 재정 상태도 확인하며 연체율은 어떠한지, 소송(litigation) 으로 인한 법적인 문제는 없는지, HOA의 master insurance coverage는 어떠한지, 콘도 단지 내의 투자용 집(non-owner occupied)의 비율이 너무 높지는 않은지 등 여러가지 잠재적 리스크 항목들을 살펴보게 된다. 실제로 구매자의 조건은 너무나도 완벽하여 융자 받는 것에 전혀 문제가 없는 분들이 콘도를 구매하려고 할 때 콘도 단지가 금융기관의 조건을 충족하지 못하여 융자 진행이 어려워지는 경우도 발생한다. 또한 가장 슬픈 현실은, 이 모든 내용들을 융자 시작 전에 알 수 있다면 좋은데, 대부분의 HOA입장에서는 민감한 내용들이라 단순히 전화 혹은 이메일로 물어보아도 대답을 해주지 않는다. 보통 비용을 내고 서류 심사 진행이 시작되어야만 그 대답을 해주기때문에 사전에 해당 콘도의 문제점을 발견하게 되기란 쉽지가 않다. 뿐만 아니라 문제점이 발견된다 하더라도 구매 희망자가 대응할 수 있는 방법이 없고 결국 금융회사로부터 ‘융자불가’라는 결과를 통보받게 된다.
필자의 경험상 콘도를 구매한다고 해서 항상 HOA측에 문제가 발생하고 융자가 어려워지는 것은 아니며 문제가 발생하는 경우는 매우 드물다. 하지만 콘도를 구매할 생각이 있는 고객이시라면 이상 설명해 드린 ‘발생할 수 있는 문제점’에 대해 미리 알고 있어야만 빠른 대응을 할 수 있다. 필자의 경우, 콘도구매를 원하시는 고객분들께는 위와 같은 내용을 구체적으로 설명해 드리면서 빠른 대처를 하실 수 있도록 돕는다. 그리고 가능한 빨리 HOA쪽 서류 진행을 시작하여 면밀하게 분석하는 노력을 기울인다. 그리고 가능하다면 계약의 시작 단계부터 부동산 에이전트와 긴밀히 상의 하여 론 컨틴전시(loan contingency) 기간을 넉넉하게 잡는 것이 도움이 된다.
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