[Column|모기지] 라스베가스로 이주할 때 반드시 알아야 할 주택 융자 가이드

최근 몇 년간 타주에서 라스베가스로 이주를 희망하여 융자 상담을 문의하시는 고객분들이 크게 증가하였다. 비즈니스 친화적인 도시 환경, 늘어나는 일자리, 또한 다른 대도시에 비해 아직은 저렴한 집 값 등이 주요 요인이었으며, 특히 팬데믹을 기점으로 재택근무(Remote work)가 활성화되면서 더욱 빠른 속도로 인구 유입이 이루어지고 있다. 따라서 이번 칼럼에서는 실거주를 목적으로 라스베가스로 이주하려는 분들을 위한 융자 가이드를 제공해 드리려 한다. 

이주자는 새로운 곳으로 이주하여 실제 본인이 거주할 목적으로 집을 구매하기 때문에 융자는 Primary home으로 진행이 된다. Primary home이란, 투자용 집이나 특정 기간 동안만 사용할 휴가용 집(Vacation home)이 아닌 본인이 실제 거주할 목적의 집이다. 

금융기관으로부터 Primary home으로 인정받으려면 구매자 본인의 집과 직장과의 거리가 가까워야 한다. Primary home 융자의 장점은 1) 투자용 또는 휴가용 집 대비 모기지 이율이 낮고 2) 적은 금액의 다운페이먼트로도 집구매가 가능하다는 것이다. 타주에서 이주해 오실 분들은 당연히 실제로 거주하기 위한 집을 구매하려고 융자 신청을 한다. 그러나 그렇다고 해서 무조건 다 융자를 받을 수 있는 것은 아니다. 왜 융자가 불가능 할 수도 있는 것일까? 

융자를 내어주는 금융기관에서는 최우선적으로 이주자의 소득이 어떻게 발생하는가와 직장의 위치를 살펴보게 된다. 이주자가 이주하기 전까지는 텍스보고(세금신고)도 성실히 하였고 직장에서 월급도 높게 잘 받아왔다고 해도 이주를 하면서 사직을 하거나 새로운 직장에서의 소득구조가 바뀌게 된다면 융자를 받기 힘들 수도 있다. 또한 앞서 설명한바와 같이 이주자는 Primary home을 구매하는 것이고, Primary home은 직장과 가까워야 하는데, 라스베가스 내에 출근하는 회사가 없고 타주에 있다면 융자를 받는 것이 불가능해질 수 있다.

예를 들어 보기로 하자. 기존에 텍사스에서 레스토랑을 운영하고 있던 자영업자 A라는 분이 라스베가스에서 새롭게 도전하고자 텍사스 사업을 정리하고 라스베가스로 이주하고 다른 사업을 시작하면서 집을 구매하려고 한다면, 금융기관 입장에서 볼 때 새로운 사업이 앞으로 잘 되어 모기지를 갚을 수 있는지 아니면 그 반대로 될지를 알 수 있는 방법이 없기 때문에 융자가 불가능하다고 판단하는 것이다.

또 다른 경우를 예로 들어보자. 그동안 캘리포니아에서 매니저로 일을 하면서 매달 소득(월급)이 있던 B라는 분이 라스베가스에 있는 한 회사의 세일즈맨(Sales Representative)으로 이직 예정이고, 이 직장에서는 고정급여인 월급제가 아니라 100% 성과급(커미션)을 받는다면, 이주자의 상환 능력을 평가하기 어렵기 때문에 B라는 분의 융자는 불가능 하다. 

그렇다면 이주자는 어떠한 경우에 융자를 받을 수 있을까? 아래의 예시들을 살펴보겠다. 

예 1) 텍사스주 C라는 회사에 속해서 매니저로 일을 하고 있는 주택 구매희망자가, 회사에서 라스베가스에 지점(Branch) 설립을 하면서 재배치(Relocate)되는 경우

예 2) 현재 애리조나주에 있는 회사에서 근무중이지만 라스베가스에 있는 동일한 직종의 다른 회사로 이직이 확정되었을 경우

예 3) 직업이 항공 승무원(Flight attendant)이고 근무환경에서 본인의 거점이 라스베가스가 될 경우 

예 4) 캘리포니아에 위치한 IT회사에서 프로그래머로 일을 하고 있던 이주희망자가 라스베가스로 이주한 뒤 계속 재택근무가 가능한 경우

위의 모든 경우에도 이보다 우선적으로 따져봐야 하는 조건들이 있다. 예를 들면 이주자의 소득이 어떻게 변화하는지에 따라 융자에 영향을 주고, 회사의 공식적인 허락이 있어야 한다는 전제조건이 필요하다는 것 등이다.

따라서 라스베가스로 이주를 희망하시는 분들이 주택구매 융자를 받을 수 있는 확률을 높이기 위해서는 반드시 융자 전문가와의 자세한 상담이 필요하다. 실제로 융자 상담 없이 직장을 그만두고 이사부터 오신 다음 집을 보시려 했다가 낭패를 겪으신 고객들의 케이스도 있다. 직장을 그만 두었다 해도 지금까지 TAX 보고를 착실히 해 오셨기 때문에 이전 기록들로 융자가 가능할 것이라고 생각한 것이다. 하지만 금융기관에서 구매자의 융자 심사 때 가장 중요시 여기는 부분은 바로 구매자의 ‘현재 상환 능력’이다. 따라서 이주하기 전에 사직부터 하는 성급한 결정은 피하시는 것이 좋다. 

라스베가스로의 이주는 많은 사람들에게 새로운 기회와 환경을 제공한다. 그러나 준비가 부족하면 예상치 못한 어려움에 직면할 수 있기 때문에 필자 같은 융자 전문가와 상담하여 안정적인 계획을 세우는 것이 성공적인 이주의 첫걸음이 될 것이다.