최종 승인(Final Approval)이 다가올 때 주의해야 할 내용

나에게 맞는 융자를 받기 위해서는 융자 신청의 초반에도 많은 준비가 필요하고 진행 중반에도 심혈을 기울여 서류 준비를 해야 하며 예상치 못한 문제가 발생하지 않도록 융자 전문가와 정기적, 비정기적으로 자주 소통을 하여야 한다. 융자 진행 후 최종 승인(Final approval)단계가 가까워지면 구매자, 판매자, 부동산 에이전트, 그리고 론 오피서 모두 방심하기 쉽다. 한달 가까이 진행된 모든 노력들이 결실을 맺을 단계이기 때문이다. 그렇다면 융자 진행의 마지막 단계인 최종 승인이 다가올 때에는 어떠한 준비를 해야 할까? 이번 칼럼에서는 최종 승인이 다가왔을 때 주의해야 할 사항들에 관해 알아보기로 한다.

최종 승인이 가시거리에 놓이면 사실상 가장 조심해야 할 단계에 돌입한 것이라고 생각해야 한다. 이때 구매자가 가볍게 생각 할 수 있는 실수는 바로 크레딧 라인의 개설이다. 공교롭게도 집 구매 시점에 포인트를 많이 주는 크레딧 카드 회사의 좋은 조건들을 접하게 될 때가 있다. 이때는 누구나 포인트를 놓치기 아깝다는 생각에 카드 신청을 하게 되는 경우가 많은데 집을 구매하려는 사람들이 가장 많이 하게 되는 실수가 바로 이런 경우이다.

금융기관은 융자진행 막바지에 구매자의 크레딧 기록을 다시 확인하게 되는데, 이 때 새로운 크레딧 카드를 신청한 것이 발견되면 금융기관은 곧바로 추가 구비서류를 요구하게 되고 심사는 지연된다. 그리고 무엇보다도 중요한 것은 구매자가 새로운 크레딧 카드를 신청함으로 인해 크레딧 스코어가 낮아질 경우 구매자의 이율(interest rate)이 높아질 수 있다. 

또 다른 예를 들어보자. 구매자가 융자와는 별도로 값비싼 가전제품이나 심지어 새 차를 구매하려는 경우가 있다. 이럴 때 집 구매를 하기위한 대금 이외에도 보유 자본이 많아서 full pay를 하는 방식으로 구매한다면 문제가 없다. 하지만 보통 다달이 나누어 낼 수 있도록 finance 혹은 lease를 하기 때문에 이는 마찬가지로 크레딧 스코어에 영향을 주게 되며, 구매자가 매달 내야 하는 빚(monthly payment)이 증가하게 된다. 이렇게 되면 결과적으로 목돈을 더 준비해서 다운페이 금액을 높여야 하거나  심할 경우 융자가 취소될 수도 있다.

그 외에 주의해야 할 사항으로는 본인의 직장을 이직 또는 사직하는 경우이다. 흔한 경우는 아니지만 충분히 발생할 수 있는 일이며 실제로 이에 대한 문의가 의외로 많다. 필자를 포함하여 융자에 대한 경험이 많은 분들은 융자가 끝나기 전에 이직 또는 사직을 하는 행위가 융자 진행에 악영향을 끼치게 된다는 것을 당연히 잘 알고 있다. 하지만 융자 프로세스를 자주 접하지 않는 일반 구매자의 입장에서는 융자 심사에 필요한 서류들을 최종적으로 제출하였으니 직장을 이직하거나 사직하는 것이 문제가 되지 않을 것이라고 생각하기 쉽다. 

하지만 결론부터 말씀드리자면 이것은 아주 큰 문제가 되는 사항이다. 사직을 하게 되면 모기지 페이먼트를 갚는 것이 불가능 하다고 판단됨으로 융자는 취소된다. 이직의 경우 구매자의 새로운 소득과 관련된 재심사가 이루어 지며 재심사 이후 새로운 소득을 인정받지 못하게 될 수도 있다. 또한 이직으로 발생되는 융자 심사 지연으로 인해 클로징 하는 날(closing date)을 제때 맞추지 못할 경우에는 비용면에서 손해를 감수하면서라도 클로징 날을 늦춰야 하거나, 부동산 계약 자체가 깨질 수도 있으므로 융자가 진행되는 기간 동안에 이직하는 것은 반드시 피해야 한다.

마지막으로 주의해야 할 사항으로는 구매자 수입의 변화이다. 이는 보통 본인의 수입구조가 일 한만큼 수입이 발생하는 시급제이거나, 커미션 혹은 팁(tip) 수입이 소득에 큰 부분을 차지하는 구매자에게 해당된다. 융자가 마무리 단계에 접어들었다고 해서 휴가를 오랫동안 신청하거나 출근 횟수가 줄어든다면, 사전에 계산된 소득보다 수입이 줄어들게 되고 그로 인하여 원하는 만큼의 융자가 불가능해지거나 심할 경우 최종 승인이 나지 않을 수도 있다. 따라서 현 상태를 유지하는 선에서 수입을 유지해야 한다. 

구매자는 융자를 받는 기간 동안 복잡한 서류준비와 융자에 문제가 발생하지는 않을지 노심초사하며 스트레스를 많이 받게 된다. 하지만 융자 심사 과정이 다 끝나간다는 생각에 방심하다가 위에서 언급한 실수를 하나라도 하게 된다면 이제까지 공들였던 모든 노력이 물거품이 되고 만다. 그 결과로 더욱 심한 스트레스를 받게 되거나 또 다른 실수를 하게 되는 스트레스와 실수의 악순환에 갇힐 수도 있다. 

“돌다리도 두드려보고 건너라”라는 우리 속담은 바로 이 최종 승인 단계가 다가오는 시점에서 구매자가 금과옥조(金科玉條)로 삼아야 할 조언이다. 구매자는 최종 승인이 다가오는 기간에는 더욱 더 긴장의 끈을 놓지 말고 실수하지 않도록 조심에 또 조심을 하시길 당부드린다.